Säljprocessen

För att sälja din fastighet till det optimala priset, i de bästa förhållandena och inom en rimlig tidsram, krävs att du väljer en byrå som har:

• Perfekt kunskap om den lokala marknaden för en korrekt värdering av fastigheten
• Förmågan att upprätta en bred och kvalitativ marknadsföringsplan med en fransk-internationell profil och att hantera kulturella och språkliga skillnader och hitta seriösa köpare
• Professionell expertis och erfarenhet för att vägleda dig genom försäljningsprocessen
• Värderingar som bygger på integritet, noggrannhet och service, vilket är viktiga egenskaper

För att värdera fastigheten måste man ta hänsyn till officiell försäljningsstatistik för området, den aktuella konkurrensen, marknadstrender och själva fastighetens attraktivitet och kvaliteter såsom: läge, exponering, byggkvalitet och kostnader för eventuella renoveringar, PLU och stadsregleringar. Observera att en värdering inte är fullständig förrän de dokument som anges nedan har analyserats.

För att en fastighet ska kunna läggas ut till försäljning krävs ett antal dokument:

• Kopia av identitetshandling(ar) för säljaren/säljarna
• Lagfart eller ägarintyg som utfärdats till säljaren/säljarna
• Kopia av fastighetsskatten
• Tekniska diagnoser utförda av en expert, inklusive: 
  • Ytan för ”Loi Carrez”.
  • En energiprestandadiagnos och uppskattad förbrukning därav
  • Eventuell förekomst av asbest, termiter eller bly (om fastigheten byggdes före 1949)
  • Bedömning av naturliga och tekniska risker
  • Den elektriska installationens skick
  • Gasinstallationens skick
  • För de flesta kommuner: en diagnos av avloppssystemets överensstämmelse som utförs av vattenbolaget

Vid försäljning av en fastighet som ingår i en samfällighet krävs följande ytterligare handlingar:

• Senaste infordran av medel utfärdad av bostadsrättsförvaltaren
• Föreskrifter för bostadsrätt
• De senaste 3 årsstämmoprotokollen
• Underhållslogg för byggnaden
• Diagnostik av de gemensamma utrymmena
• Sammanställningsblad för bostadsrätten
• Registreringsbevis för bostadsrättsförvaltaren

När vi kommit så långt att det preliminära köpe- och försäljningsavtalet ska upprättas:

• ”Statusutlåtandet” - ett ekonomiskt och informativt dokument som tas fram och faktureras säljaren/säljarna av fastighetsförvaltaren/den gode mannen 

Det undertecknade avtalet mellan säljaren och hans fastighetsmäklare (franska och certifierade) kallas ”mandat de vente” (försäljningsmandat). Detta mandat måste upprättas på franska och måste innehålla de obligatoriska uppgifter som krävs enligt gällande lagstiftning:

• Ägarens/ägarnas namn, adress och civilstånd.
• Identifiering av fastighetsbyrån, inklusive huvudkontorets adress, visitkortsnummer, garantifond etc.
• Adressen till den fastighet som ska säljas, tillsammans med fastighetsbeteckning och lottnummer för bostadsrättsfastigheter.
• En kortfattad beskrivning av fastigheten
• Försäljningspriset
• Försäljningsavgiftens storlek (mäklarens ersättning)
• Antal och typ av fullmakt, datum, giltighetstid och uppsägningstid
• Eventuella särskilda villkor för försäljningen
• Planerade marknadsföringsåtgärder

Innan ett sådant uppdrag undertecknas kommer säljaren att få ett dokument som kallas ”konsumentinformation före avtalets ingående”. Syftet med detta dokument är att informera säljaren om dennes konsumenträttigheter.

Det köpeanbud eller den ”avsikt att köpa” som en potentiell köpare lämnar via fastighetsmäklaren måste innehålla uppgifter om köparens/köparnas identitet med en kopia av deras pass, finansieringen av köpet, eventuella särskilda villkor samt ett giltighetsdatum och en tidsfrist för upprättande och undertecknande av det preliminära köpeavtalet. Detta erbjudande är bindande för säljaren, eftersom säljaren inte kan dra sig ur när det väl har undertecknats av båda parter, till skillnad från köparen/köparna som har vissa avbeställningsmöjligheter.

Notarien spelar en viktig roll i alla transaktioner eftersom han bevittnar undertecknandet av lagfarten och överföringen av äganderätten. Varje part har rätt att utse ”sin” notarie, utan att detta beslut påverkar den slutliga kostnaden, och utan att förlora ur sikte det faktum att varje notarie per definition är opartisk.

Detta första bindande avtal upprättas antingen av fastighetsmäklaren eller av köparens notarie (om den senare finns i det departement där fastigheten är belägen). Det innehåller följande:

• Köparens (köparnas) och säljarens (säljarnas) identitet
• Beskrivningen av den sålda fastigheten, tillsammans med alla tekniska diagnoser och andra dokument som krävs
• Pris, förhandlingsarvode för försäljningsuppdrag och finansiering
• eventuella förbehåll och suspensiva klausuler, särskilt tidsfristen för att erhålla lånet (normalt 2 månader efter undertecknandet av försäljningsavtalet)
• den handpenning som skall erläggas för att bekräfta avsikten att köpa
• Ångerfristen till förmån för köparen enligt ”SRU-lagen” (upp till 10 dagar efter undertecknandet).
• Datumet för ”acte authentique” (det slutliga kontraktsundertecknandet i närvaro av notarien)

Ett stort antal kommuner har förköpsrätt. När köpeavtalet har undertecknats har dessa kommuner två månader på sig att ta ställning till denna rätt, vilket delvis förklarar fördröjningen mellan de två avtalen.

Köparen måste betala 5-10% av försäljningspriset till säljarens notarie inom 10 dagar efter undertecknandet av köpeavtalet. Enligt SRU-lagen har köparen (ensam) rätt att frånträda köpet (utan att betala ersättning) upp till 10 dagar efter undertecknandet av köpeavtalet. Efter datumet för undertecknandet av detta avtal har de flesta kommuner en period på 2 månader för att föregripa efter anmälan från notarien som förklarar villkoren för den planerade transaktionen till kommunen.

När det gäller det erbjudande om hypotekslån som köparen får finns det dessutom en obligatorisk ångerfrist på 11 dagar innan köparen accepterar (eller inte accepterar) det föreslagna banklånet.

När det preliminära köp- och försäljningsavtalet har ingåtts undertecknas det slutliga köpebrevet hos notarien inom 2-3 månader. Notarien har i förväg gjort grundliga efterforskningar om den aktuella fastigheten (inteckningar, information om stadsplanering etc.). Den franska administrativa processen är lång men grundlig och betryggande för både köpare och säljare. Köparens notarie upprättar det slutliga köpebrevet. Resterande del av köpeskillingen betalas via notariens konto.

Innan köpekontraktet undertecknas måste pengarna betalas in på notariens konto. Notarien kommer sedan att beräkna den proportionella fastighetsskatten och eventuella avgifter för delägarskap. Underskrifter av säljare och köpare kan hanteras av notariekontoret genom fullmakt. Om du är närvarande och inte talar franska kommer dock en tolk att anlitas för tillfället.

När köpe- och försäljningsavtalet har undertecknats betalar notarien säljaren nettointäkten från försäljningen efter avdrag för olika skulder (inteckningar, mäklarprovision, reavinstskatt etc.). I detta skede är det viktigt att se till att vatten-, el-, telefon- och försäkringsabonnemang överförs till den nya ägaren.