Francuski notariusz… cóż za doświadczenie!

14 octobre 2026

Notariusz jest niezbędny… skorzystamy z Twojego czy z mojego?

W transakcji dotyczącej nieruchomości we Francji udział notariusza jest niezbędny. Notariusz jest funkcjonariuszem publicznym odpowiedzialnym za zapewnienie, że transakcje dotyczące nieruchomości są zgodne z prawem francuskim, a przeniesienie własności jest prawnie zabezpieczone.

Notariusz jest wysoko wykwalifikowanym prawnikiem (7–8 lat studiów), powoływanym dekretem przez francuskie Ministerstwo Sprawiedliwości i prowadzącym prywatną kancelarię. Jego rola znacznie różni się od roli tradycyjnego adwokata: notariusz powinien zachować bezstronność i nie działa wyłącznie w interesie kupującego ani sprzedającego.

I tak, może być ich dwóch. Kupujący i sprzedający mogą wyznaczyć każdego swojego „własnego” notariusza. Obaj notariusze współpracują następnie przy transakcji, a wynagrodzenie jest między nich dzielone. Równie normalne jest jednak skorzystanie z usług jednego notariusza, który bezstronnie prowadzi transakcję dla obu stron.

Notariusz wchodzi w erę cyfrową

Zawód ten ma niezwykle długą historię i istnieje we Francji od wielu stuleci. Mimo to wejście notariusza w erę cyfrową zajęło trochę czasu. Podpisy elektroniczne, cyfrowe zarządzanie dokumentami i spotkania zdalne stopniowo zmieniły cały proces, a lata Covidu wyraźnie przyczyniły się do przyspieszenia transformacji, która już wcześniej się rozpoczęła.

Doszło również do istotnej zmiany strukturalnej. Przez pokolenia liczba i lokalizacja kancelarii notarialnych były ściśle regulowane. W 2015 i 2025 roku prezydent Macron wprowadził przepisy zapewniające większą swobodę w tworzeniu nowych kancelarii (system losowania!), stopniowo otwierając zawód na większą konkurencję.

Niezależnie od tego, czy notariusze przyjęli tę zmianę z entuzjazmem, jedno się zmieniło: kupujący i sprzedający coraz częściej chcą — i oczekują — że będą traktowani jak klienci, a nie jak osoby cierpliwie czekające na podstemplowanie dokumentów.

Nie posuniemy się aż tak daleko, by powiedzieć, że notariusze odkryli obsługę klienta. Ale po 25 latach w branży możemy z całą pewnością powiedzieć, że ich podejście zmieniło się na lepsze! Dziś proszą nawet o opinie w Google!

Jak właściwie wygląda zakup nieruchomości we Francji?

Proces można zasadniczo podzielić na dwa etapy. Po uzgodnieniu ceny pierwszym krokiem jest compromis de vente, czyli wstępna umowa sprzedaży. W zależności od okoliczności i preferencji stron może ją przygotować agent nieruchomości lub notariusz.

Umowa określa cenę, warunki sprzedaży, zadatek oraz inne ważne postanowienia umowne. W przypadku prywatnego kupującego obowiązuje następnie ustawowy 10-dniowy okres odstąpienia od umowy. W międzyczasie rozpoczynają się kontrole prawne i administracyjne.

Drugim etapem jest podpisanie acte authentique, czyli ostatecznego aktu sprzedaży. Zanim do tego dojdzie, notariusz przeprowadza szeroko zakrojone sprawdzenia: własność i tytuł prawny, hipoteki, kwestie planistyczne i budowlane, prawa przejazdu i służebności, podatki od nieruchomości, wymagane zaświadczenia oraz różne kontrole regulacyjne i związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy.

Po spełnieniu wszystkich warunków oraz otrzymaniu środków na zakup i należnych podatków akt zostaje podpisany, a własność przechodzi na kupującego. Transakcja jest następnie rejestrowana we francuskim rejestrze nieruchomości.

Może to brzmieć biurokratycznie. Bo takie jest.

« Opłaty notarialne »

„Opłaty notarialne” to określenie nieco mylące. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kupujący powinien zasadniczo założyć około 7–8% ceny zakupu na koszty nabycia.

Notariusz nie zatrzymuje jednak nawet w przybliżeniu całej tej kwoty (mniej niż 1%). Większość stanowią podatki państwowe, opłaty rejestracyjne, podatki lokalne, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości oraz inne koszty określone ustawowo.

W przypadku większości nieruchomości nowych całkowite koszty nabycia są znacznie niższe (około 2,5%).

Wynagrodzenie notariusza jest ściśle regulowane przez państwo francuskie i ujednolicone w skali kraju. Kiedy więc ktoś mówi: „Notariusz pobiera ode mnie 8%!”, notariusz może rozsądnie odpowiedzieć: „Chciałbym!”

Dlaczego właściwie lubimy francuski system

Francuski proces zakupu nieruchomości może wydawać się formalny, powolny i biurokratyczny — szczególnie dla kupujących przyzwyczajonych do bardziej sprawnych systemów w innych krajach. Jednak ta sama biurokracja zapewnia znaczący poziom bezpieczeństwa prawnego.

Bezstronność notariusza, połączona z szeroko zakrojonymi kontrolami przed finalizacją transakcji, tworzy solidny system weryfikacji.

Dla kupujących zagranicznych może to być szczególnie uspokajające: nie podpisujecie po prostu umowy, mając nadzieję, że wszystko jest w porządku. Ktoś to sprawdził. I sprawdził ponownie.

Ale poza tym jest tu więcej, niż widać na pierwszy rzut oka…

Nasza mała « tajna służba »…

Jako francusko-skandynawski zespół zajmujący się nieruchomościami ściśle współpracujemy ze starannie wybranymi, nowoczesnymi i anglojęzycznymi notariuszami w Nicei, Antibes i Cannes.

Przeglądając nieruchomości na sprzedaż, trzeba pamiętać, że znalezienie odpowiedniej oferty to tylko część sukcesu na Lazurowym Wybrzeżu. Równie ważne może być zrozumienie, jak zorganizować własność.

Czy interesuje Cię apartament na sprzedaż, czy planujesz zakup domu – powinny one zostać kupione osobiście, wspólnie czy za pośrednictwem spółki? Co z dziećmi, dziedziczeniem, podatkami lub przyszłą odsprzedażą?

W tej kwestii notariusz jest formalnie właściwą osobą do udzielenia porady. Mimo to temat ten rzadko jest omawiany wystarczająco szczegółowo zanim zdecydujesz się na zakup z AAA. Dlaczego? Ponieważ szczegółowe planowanie struktury własności wymaga czasu, a taka porada na ogół nie otrzymuje od wielu notariuszy zbyt wiele czasu ani uwagi.

Temat ten jest ponadto często pomijany przez profesjonalistów z branży nieruchomości. I właśnie tutaj możemy pomóc — nie zastępując notariusza, lecz dbając o to, abyście rozumieli dostępne możliwości, zalety i wady każdego rozwiązania oraz zadali właściwe pytania, zanim usiądziecie przy biurku notariusza.

Możemy przedstawić wstępny obraz najważniejszych kwestii, wyjaśnić różne czynniki, które mogą wpływać na wybór struktury własności, oraz pomóc zrozumieć, co należy omówić z notariuszem.

Potraktujcie to jako naszą małą tajną służbę. Właściwie nie taką tajną, ale zdecydowanie poufną.