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14 octobre 2026
Bei einer Immobilientransaktion in Frankreich ist die Mitwirkung eines Notars unerlässlich. Als Träger eines öffentlichen Amtes ist er dafür verantwortlich, sicherzustellen, dass Immobilientransaktionen den Anforderungen des französischen Rechts entsprechen und die Eigentumsübertragung rechtlich abgesichert ist.
Ein französischer Notaire ist ein hochqualifizierter Jurist, dessen Ausbildung in der Regel sieben bis acht Jahre umfasst. Er wird durch Dekret des französischen Justizministeriums ernannt und übt sein Amt in einer eigenen Kanzlei aus. Seine Rolle unterscheidet sich wesentlich von der eines klassischen Rechtsanwalts: Der Notaire ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und vertritt weder ausschliesslich die Interessen des Käufers noch jene des Verkäufers.
Und ja, es können durchaus zwei Notare beteiligt sein. Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen Notaire bestimmen. In diesem Fall arbeiten beide gemeinsam an der Abwicklung der Transaktion, wobei die Notargebühren zwischen den beiden Kanzleien aufgeteilt werden, ohne dass sich die Gesamtkosten dadurch in der Regel erhöhen.
Ebenso üblich ist es, lediglich einen Notaire zu beauftragen, der die Transaktion unter Wahrung seiner Unparteilichkeit für beide Parteien abwickelt.
Der Beruf des Notaire blickt auf eine aussergewöhnlich lange Geschichte zurück und ist in Frankreich seit vielen Jahrhunderten fest verankert. Umso länger dauerte es, bis auch dieser Berufsstand im digitalen Zeitalter ankam. Elektronische Unterschriften, digitales Dokumentenmanagement und Besprechungen aus der Ferne haben die Abläufe jedoch nach und nach verändert. Einen zusätzlichen Schub erhielt dieser Wandel durch die Covid-Jahre, die den bereits begonnenen Digitalisierungsprozess deutlich beschleunigten.
Auch strukturell hat sich einiges getan. Über Generationen hinweg waren Anzahl und Standorte der Notariatskanzleien streng reglementiert. Mit Reformen in den Jahren 2015 und 2025 setzte Präsident Macron Massnahmen durch, die mehr Spielraum für die Eröffnung neuer Kanzleien schaffen sollten – teilweise sogar per Losverfahren! Damit wurde der Berufsstand schrittweise für mehr Wettbewerb geöffnet.
Ob die Notare diese Entwicklung begrüßten oder nicht, eines hat sich verändert: Käufer und Verkäufer von Immobilien möchten zunehmend als Kunden wahrgenommen und entsprechend behandelt werden – und nicht länger als Personen, die geduldig darauf warten, dass ihre Dokumente abgestempelt werden.
So weit, zu behaupten, die Notaires hätten den Kundenservice für sich entdeckt, würden wir vielleicht nicht gehen. Aber nach 25 Jahren in der Branche können wir durchaus feststellen, dass sich die Einstellung spürbar zum Positiven verändert hat. Heutzutage wird man sogar um eine Google-Bewertung gebeten!
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Frankreich gliedert sich im Wesentlichen in zwei Phasen. Sobald sich Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben, wird zunächst der compromis de vente, der Vorvertrag, erstellt. Je nach Situation und den Präferenzen der Beteiligten kann dies durch den Immobilienmakler oder den Notaire erfolgen. Der Vorvertrag hält den vereinbarten Kaufpreis, die Verkaufsbedingungen, die Anzahlung sowie weitere wesentliche Vertragsbestimmungen fest. Für private Käufer gilt anschliessend eine gesetzliche Widerrufsfrist von zehn Tagen. Parallel dazu beginnen die rechtlichen und administrativen Prüfungen.
Die zweite Phase ist die Unterzeichnung des acte authentique, der notariellen Kaufurkunde. Bis es so weit ist, führt der Notaire umfassende Prüfungen durch. Dazu gehören unter anderem die Eigentumsverhältnisse und Grundbucheinträge, bestehende Hypotheken, baurechtliche und planerische Aspekte, Wegerechte und sonstige Dienstbarkeiten, Immobiliensteuern, erforderliche Bescheinigungen sowie verschiedene behördliche Prüfungen und Kontrollen zur Geldwäscheprävention.
Sobald sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind und die erforderlichen Kaufmittel sowie Steuern eingegangen sind, wird die Kaufurkunde unterzeichnet und das Eigentum auf den Käufer übertragen. Anschliessend wird die Transaktion im französischen Immobilienregister eingetragen.
Das klingt bürokratisch? Ist es auch.
Der Begriff „Notargebühren“ ist etwas irreführend. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Käufer in Frankreich grundsätzlich mit Erwerbsnebenkosten in Höhe von etwa 7-8 % des Kaufpreises rechnen. Der Notar selbst erhält davon jedoch bei Weitem nicht den gesamten Betrag – sein Anteil liegt bei weniger als 1%. Der weitaus grösste Teil entfällt auf staatliche Steuern, Registrierungsabgaben, kommunale Steuern, Grundbuchgebühren und weitere gesetzlich vorgeschriebene Kosten. Bei den meisten Neubauimmobilien fallen die Erwerbsnebenkosten mit rund 2,5% des Kaufpreises hingegen deutlich niedriger aus.
Die Vergütung des Notaire ist vom französischen Staat streng geregelt und landesweit einheitlich festgelegt. Wenn also jemand behauptet: „Der Notar verlangt von mir 8%!“, darf dieser durchaus entgegnen: „Schön wär’s!“
Der französische Immobilienkauf mag formell, langwieirg und bürokratisch erscheinen – insbesondere für Käufer, die aus anderen Ländern schlankere und effizientere Abläufe gewohnt sind. Doch genau diese Bürokratie sorgt zugleich für ein beachtliches Mass an rechtlicher Sicherheit.
Die Unparteilichkeit des Notaire in Verbindung mit den umfassenden Prüfungen vor dem endgültigen Kaufabschluss schafft ein solides System der Kontrolle und Absicherung. Gerade für internationale Käufer kann das sehr beruhigend sein: Man unterschreibt nicht einfach einen Vertrag und hofft, dass schon alles seine Richtigkeit hat. Es wird geprüft. Und nochmals geprüft.
Doch hinter all dem steckt noch mehr, als man auf den ersten Blick vermuten würde …
Als französisch-skandinavisches Immobilienteam arbeiten wir eng mit ausgewählten, englischsprachigen und modernen Notaren in Nizza, Antibes und Cannes zusammen. Wenn Sie auf der Suche nach Immobilien zum Verkauf sind, ist das Finden des richtigen Objekts nur ein Teil des Immobilienkaufs an der Côte d’Azur. Mindestens ebenso wichtig kann die Frage sein, wie man das Eigentum am besten strukturiert.
Sollte man eine Wohnung zum Verkauf oder ein Haus an der Französischen Riviera im eigenen Namen, gemeinsam mit dem Partner oder über eine Gesellschaft erwerben? Welche Rolle spielen Kinder, Erbschaft, Steuern oder ein späterer Wiederverkauf? Grundsätzlich ist der Notaire der richtige Ansprechpartner für eine entsprechende rechtliche Beratung. Dennoch wird dieses Thema vor einer verbindlichen Kaufentscheidung häufig nicht in der erforderlichen Tiefe behandelt, selbst wenn Sie vorhaben, bei AAA zu kaufen. Warum? Weil eine fundierte Planung der Eigentumsstruktur Zeit benötigt und viele Notaires diesem Beratungsbereich im Rahmen ihrer Tätigkeit nicht immer ausreichend Zeit und Aufmerksamkeit widmen.
Auch in der Immobilienberatung wird dieser Aspekt häufig vernachlässigt. Genau hier kommen wir ins Spiel: nicht, um den Notaire zu ersetzen, sondern indem wir sicherstellen, dass Sie die Möglichkeiten sowie die Vor- und Nachteile jeder Lösung verstehen und die richtigen Fragen stellen, bevor Sie am Schreibtisch des Notars sitzen.
Wir können Ihnen einen ersten Überblick über die relevanten Aspekte geben, die verschiedenen Faktoren erläutern, die bei der Wahl der passenden Eigentumsstruktur eine Rolle spielen, und Ihnen helfen zu verstehen, welche Fragen Sie mit Ihrem Notaire besprechen sollten.
Betrachten Sie es als unseren kleinen Geheimdienst. Wirklich geheim ist daran natürlich nichts – aber absolut vertraulich ist es allemal.
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